Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер……….                  10.11.2015 година                     Град Стара Загора

 

                                              В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД            ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

На 14.10.                                                                                      2015  година

В публичното заседание в следния състав:

                                            

        ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИМИТЪР ХРИСТОВ

                                                                   ЧЛЕНОВЕ: АННА ТРИФОНОВА

                                                                                       РУМЯНА ТАНЕВА

                                                

Секретар: АНТОНИНА Н.  

като разгледа докладваното от съдията ХРИСТОВ

в.т.д. № 1200 по описа за 2015 година,

за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Обжалвано е решение № 290/22.05.2015 г. постановено по гр. д. № 2080/2014 г. по описа на Районен съд – Казанлък, с което е развален на основание чл. 28, ал.2 от ЗАЗ, сключения на 22.08.2003 г. и вписан с вх.№ 3940/02.09.2003г., партидна книга страница 31082; 25252, том VI, в Служба по вписванията гр. Казанлък договор за отдаване под аренда на земеделска земя, сключен между „А.Г.” ООД, в качеството му на арендатор и И. П. Г., в качеството й на арендодател, с предмет: нива от 4.199 дка, находяща се в землището на село С., общ. П., местност „А.", представляваща имот №019009 по плана за земеразделяне, при съседи на имота: имот №019008, имот №019007, имот №019012, имот №019010 и имот №000279, поради неизпълнението на арендатора да предоставя в срок уговорената в договора арендна вноска; „А.Г.” ООД е осъдено да предаде на М.М.Н. нива от 4.199 дка, находяща се в землището на село С., общ. П., местност „А.", представляваща имот №019009 по плана за земеразделяне, при съседи на имота: имот №019008, имот №019007, имот №019012, имот №019010 и имот №000279 и „А.Г.” ООД е осъдено да заплати на М.М.Н. направените по делото разноски в размер на 585 лв.

 

Въззивникът „А.Г.” ООД моли обжалваното решение да бъде отменено, като неправилно и да бъде постановено ново, с което да бъдат отхвърлени предявените от въззиваемия искове като неоснователни. Претендира разноските по делото. 

В законния срок отговор на въззивната жалба не е постъпил.

 

Окръжен съд – гр. Стара Загора, в настоящият състав, след като обсъди данните по първоинстанционното и въззивното производства, намира за установено следното:

Пред първоинстанционния съд са предявени при условията на обективно съединяване са иск с правно основание в чл.28, ал. 2 и чл. 30 ал.1 от ЗАЗ и иск по чл.108 от ЗС.

Ищецът М.М.Н. твърди, че бил собственик  на поземлен имот, находящ се в землището на село С., общ. П., а именно: НИВА от 4.199 дка, находяща се в землището на село С., общ. П., местност „А.", представляваща имот №019009 по плана за земеразделяне, при съседи на имота: имот №019008, имот №019007, имот №019012, имот №019010 и имот №000279. Имотът се ползвал от „А.Г." ООД, *** по силата на Договор за аренда вх. №3940/02.09.2003г. на АВп при КРС, сключен с праводателката му - И. П. Г..  Твърди, че арендаторът не е заплащал арендните вноски за 2009-2010г.; 2010-2011г.; 2011-2012г.; 2012-2013г.; 2013-2014г. Посочва, че е налице забава на арендното плащане с повече от три месеца, поради което са налице основанията за разваляне на договора за аренда. С нотариална покана рег. № 4929, том I, №170 от 29.04.2014г. ищецът уведомил ответното дружество, че е встьпил в правата на Арендодател по договора и разваля същия, поради неизпълнение на задължението на арендатора за заплащане на дължимата арендна цена в договорените срокове. Предложил да подпишат извънсъдебно споразумение за прекратяване на договора в 15-дневен срок, но ответното дружество не съдействало за доброволно уреждане на отношенията. От съда се иска  след като се убеди в основателността на молбата им да постанови решение, с което да развали на основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ Договор за аренда вх. №3940/ 02.09.2003г. на АВп при КРС, за имот – на АВп при КРС, за имот - НИВА от 4.199 дка, находяща се в землището на село С., общ. П., местност „А.", представляваща имот №019009 по плана за земеразделяне, при съседи на имота: имот №019008, имот №019007, имот №019012, имот №019010 и имот №000279 и се осъди ответника да му предаде владението върху имота. Претендира разноски.

В законоустановения  срок ответникът „А.Г.” ООД е депозирал писмен отговор, в който оспорва исковете. Твърди, че изпълнявал стриктно своите задължения по договора и неплащането на арендните вноски за 2014 година се дължало единствено на липсата на необходимото съдействие от страна на кредитора - ищеца по делото, като към момента обективно не било налице забава за плащането на тази арендна вноска, която да е продължила повече от три месеца. Ищецът бил този, който не желаел да изпълнява договора и да получава договорените арендни вноски, а целял единствено неговото прекратяване. Арендното плащане за стопанската  2012-2013 и 2013-2014 година му било неколкократно предлагано и не било извършено единствено защото ищеца след като  бил надлежно поканен не се явил, за да го получи съгласно предвиденото в договора за аренда.  Забавянето на арендното плащане, доколкото  имало такова, се дължало на обстоятелството, че към онзи момент земите  били преарендувани и арендаторът не  бил известен, че преарендаторът бил забавил дължимото плащане, поради което и арендаторът го бил извършил веднага след като  установил, че било необходимо сам да стори това. Твърди, че винаги се бил придържал към официално обявяваните данни за съответния период, изчислявал и бил извършвал плащането на дължимата сума, без да е получил никакво възражение от страна на арендодателя  за неправилно или неточно изчисление. Такова възражение не се правило и с исковата молба. В случай, че се установило, че дължимото арендно плащане за някои от тези периоди било по-голямо от извършеното, то на основание чл. 87 ал.З от ЗЗД моли да му се определи срок за извършване на доплащане, доколкото такова се окажело необходимо. Твърди, че ищецът не бил изпълнили задължението си по чл. 17 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване в договора и да му окаже необходимото съдействие за изпълнение на договора. Възразява, че ищецът бил нарушил задължението си по чл. 4.1.2. от договора и чл. 6 от ЗАЗ да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора. Възразява, че вземането на ищеца е погасено по давност. С оглед на изложеното, от съда се претендира да отхвърли исковете, като неоснователни. Претендира се за присъждана на сторените разноски за участие в производството.

На 22.08.2003г. ответникът „А.Г.“ ООД, в качеството на арендатор и И. П. Г., в качеството на арендодател, сключили договор за аренда с предмет: нива от 4.199 дка, находяща се в землището на село С., общ. П., местност „А.", представляваща имот №019009 по плана за земеразделяне, при съседи на имота: имот №019008, имот №019007, имот №019012, имот №019010 и имот №000279. Договорът е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и е вписан в службата по вписванията. Арендаторът е приел да ползва нивата за срок от 18 стопански години срещу задължението да  заплаща на арендодателя арендно възнаграждение в размер на 100 кг. зърно пшеница на декар./чл.5.1 от договора/. Страните се договорили арендното плащане да се извършва в периода м. август – м. октомври на всяка стопанска година. /чл.5.2 от договора/. В чл. 3.6 страните договорили, че арендодателят може да развали договора поради забавяне на  плащането  на  арендното възнаграждение с повече от три месеца.

На 17.10.2003г. И. Г. дарила на ищеца собствената си нива – от 4.199 дка, находяща се в землището на село С., общ. П., местност „А.", представляваща имот №019009 по плана за земеразделяне. Сделката била обективирана в Нотариален акт за дарение на недвижим имот №153, том V, рег. № 7460, дело 853 от 2003г.

На 09.06.2009г. между  „А.Г.“ ООД *** и „Алфа – ПП“ ЕООД - гр. Стара Загора бил сключен договор за преарендуване на земеделски земи, сред които била и процесната нива. С допълнително споразумение от 25.02.2014г. договорът за преаренда бил прекратен по съгласие на страните.

На 29.04.2014г. ищeцът изпратил покана до „А.Г.“ ООД, в която уведомявал арендатора, че е придобил процесната нива, че не е издължил арендни вноски, като е отправил покана  да се прекрати действието на договора за аренда.

На 26.05.2014г. арендаторът отговорил на ищеца М.Н. с нотариална покана, връчена на последния на 27.05.2014г., в която е заявил, че не са налице предпоставките за разваляне на договора за аренда, тъй като дружеството е изпълнявало задълженията си по договора.

По отношение на спорния между страните въпрос за плащане на арендните вноски за стопанските години: 2009-2010г.; 2010-2011г.; 2011-2012г.; 2012-2013г.; 2013-2014г. по делото бяха ангажирани следните доказателства:

Свидетелят Г. Н. К., бивш управител на „А.Г.“ ООД ***, заяви че е сключил договор за преаренда и процесната нива е преминала в държане на друго дружество, което се задължавало да стопанисва и плаща арендните вноски. От арендодателите разбрал, че не е плащано за стопанските 2012г. и 2013г. и в последствие „А.г.”ООД платило задълженията. Свидетелят се обадил на М.Н., че плаща аренда за двете стопански години, но ищецът му отговорил, че не иска да продължава договора и не желае да му се плаща рента, след като не му е било плащано две години. Свидетелят разбрал, че арендодателката е починала, а ищецът й е син и затова се свързал с него.

Свидетелят Г. Несторов Григоров даде показания, че преарендаторът не бил плащал арендните вноски за две стопански години 2012г. и 2013г.. Г. К., като управител на „Алтея Груп“ посетил селото през декември месец 2013г., за да се разплати с арендодателите. Заедно със свидетеля посетили къщата на М.Н., но била заключена. След това го потърсили по телефона, но Н. отговорил, че бил на лов.

От заключението по комплексната съдебно-икономическа и агротехническа експертиза е установено, че размерът на арендното плащане, определено в левове, дължимо от ответното дружество за всяка стопанска година е за 2009г. – 92,37 лв.; 2010г. – 128,06 лв.; 2011г. – 182,65 лв.; 2012г. – 125,97 лв.; 2013г. – 125,97 лв.; 2014 г. – 104,97 лв. Вещите лица са изчислили, че равностойността в лева на 100 кг. зърно пшеница, съобразно средната пазарна цена за региона към края на м. октомври 2012 г., 2013 и 2014г. била съответно 30 лв., 30 лв. и 25 лв. Установено е, че ответното дружество няма неизплатени задължения към ищците, а е платило в повече 41,99 лв. След уточнение по допълнителното заключение по съдебно – икономическата експертиза се установява, че в счетоводството на преарендатора „А.П.“ ЕООД *** не са съхраняват и няма осчетоводени документи за изплащане на арендни вноски за 2009-2010г. и 2010-2011г.. В тази част съдът кредитира експертното заключение, а не трита броя справки от „Алфа ПП“ – ЕООД, изготвени от дружеството, с което цели да установи заплащане на арендни вноски за стопанските 2009, 2010 и 2011години. Справките не носят подпис на арендодателите за получени суми.

С писмо, връчено на ищеца Н. на 30.10.2014 г., арендаторът го е уведомил, че раздава арендните възнаграждения за 2014 г. за нивите в местността “А.” – с. С.. Като е предоставил възможност в срок до 30 години да бъде посетен в офиса на ул. „Парчевич“ № 40, ап. 9 за получаване на полагаемата аренда. Арендодателят не е изпълнил задължението си по чл. 5.4 от договора за аренда, поради което на 22.12.2014г. с банков превод арендаторът е заплатил на ищеца рентата за стопанските 2012,2013, 2014 години.

 

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Съгласно разпоредбите на чл. 28, ал. 1 и ал. 2 от ЗАЗ арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца, като развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. В настоящия случай, договорът е сключен за повече от 10 години, т.е. развалянето му следва да стане по съдебен път. В тежест на ответника е да установи, че е изпълнил задължението си да заплаща арендните вноски.

По делото е безспорно установено, че на 17.10.2003 г. ищецът по силата на договор за дарение е станал собственик на процесната нива. Съгласно разпоредба на чл. 17, ал. 2 от ЗАЗ приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда. Заместването става по силата на закона и по този начин арендодател по договора става единствено приобретателят на имота и на него следва да бъдат заплащани арендните вноски. Съгласно нормата на чл. 17, ал. 3 от ЗАЗ приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване, тъй като неизпълнението на това задължение има за последица невъзможността приобретателя да претендира на него да бъде изплатена арендната вноска, в случай, че арендатора вече я е заплатил на предишния арендодател. По делото е установено, че дарителката И. Г. е починала и оставила за наследник ищеца, на когото приживе е прехвърлила процесната нива. От свидетелските показания се установи, че още през 2013г. управителят на ответното дружество е узнал, че наследодателката на ищеца е починала.

Ответникът излага доводи, че е изпълнил задълженията си по договора, като е представил операционна бележка, от която се установява, че на 22.12.2014 г. е заплатило на ищеца рентата за стопанските 2012, 2013, 2014 години. За стопанските 2012 г. и 2013 г. плащането е станало след изтичането на срока, посочен в чл. 5.2 от договора за аренда. Ответникът не е представил доказателства за заплащане на арендните вноски за стопанските 2009 - 2010г., 2010 г. – 2011 г. и 2011 - 2012 г., като за последната година за срока до предявяване на исковата молба вземането не е погасено по давност.

Ответното дружество излага доводи, че е правило опити да изпълни задължението си, но не е получило необходимото съдействие от арендодателя.Съгласно разпоредбата на чл. 97, ал. 1 от ЗЗД, ако задължението е да се предаде нещо и кредиторът е в забава, длъжникът може да се освободи, като предаде дължимото за пазене в подходящо място, определено от районния съд по местоизпълнението. В настоящия случай това не е направено от „А.Г.” ООД, поради което последния не може да претендира  да държи имота без да изпълнява задълженията си по договора за аренда. По делото не са представени доказателства и че ответникът е поканил арендодателя да се яви и да получи дължимото арендно възнаграждение. “Алтея Г.“ е поканило Н. единствено да получи арендните възнаграждения за 2014 г. С изтичането на стопанската 2012/2013 година и с предявяване на иска за разваляне на договора за аренда арендаторът е поставен в забава по отношение на арендодателя. Ето защо след като „А.ГРУП” ООД не е заплатило дължимата рента/левовата равностойност/ в договорените срокове, съгласно клаузата на чл. 3.6, за ищеца е възникнало правото да развали сключения договор за аренда на земеделска земя от 22.08.2003 г. и поради това предявения иск следва да бъде уважен.

В разпоредбата на чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ, е посочено, че след прекратяване действието на арендния договор, арендаторът е длъжен да върне на арендодателя обекта на договора в състоянието, в което го е приел. Ето защо след като искът за разваляне на договора за аренда на земеделски земи е основателен и доказан, то основателен и доказан се явява и искът с правно основание чл. 30, ал. 1 от ЗАЗ.

 

Предвид гореизложеното въззивният съд намира, че обжалваното решение е правилно и следва да бъде потвърдено.

 

Водим от горните мотиви, съдът

 

Р  Е  Ш  И  :

 

          ПОТВЪРЖДАВА решение № 290/22.05.2015 г. постановено по гр. д. № 2080/2014 г. по описа на Районен съд – Казанлък.

 

РЕШЕНИЕТО не подлежи на касационно обжалване съгласно чл. 280 ал. 2 от ГПК.

 

 

  ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

 

                                                                       ЧЛЕНОВЕ: 1.

 

 

                                                                                              2.