Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е  №.......

                                                   гр.Казанлък, ............2015 год.

 

                                    В    И  М  Е  Т  О     Н  А      Н  А  Р  О  Д  А

 

        Казанлъшки районен съд, гражданска колегия, в публично заседание на осемнадесети февруари,  две хиляди и петнадесета година, в състав:

 

                                                        ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЙОВКА ПУДОВА

при секретаря.............Х.К............................................ като разгледа докладваното от съдията Пудова.....................гр.дело №2150 по описа за 2014 год за да се произнесе взе предвид следното:

            Предявените при условията на евентуалност искове са с правно основание чл.124, ал.1 ГПК във вр. с чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД във вр. с чл.11 от ЗАЗ и чл.89, ал.1 ЗЗД във вр. с чл.30, ал.2 от ЗАЗ.

            Ищецът твърди, че по силата на договор за аренда на земеделска земя, сключен на 08.02.2011 г. Д.Г.М. като арендодател предоставила на „Б.” ООД като арендатор, за временно възмездно ползване за срок от 6 стопански години: Овощна градина с площ 4.704 дка., шеста категория, в местност „С.”, представляваща имот №******, по плана за земеразделяне на землището на с.Т., общ.Павел Баня, при граници и съседи: имот №******- овощна градина на С.М.К.; имот № ******-овощна градина насл. на И.Г.Б.; имот №******-овощна градина на М.И.П.; имот №******- овощна градина на Ю.А.М.; имот №******- полски път на Община Павел Баня и имот №******-овощна градина на насл. на Г.К.Г.. Договорът е сключен в изискуемата от закона форма - писмена с нотариална заверка на подписите и вписан в АВ, Служба по вписванията Казанлък с вх.рег.№1165/25.02.2011г. акт №122, т.II, парт.*****; 23943, както и в ОСЗ с вх.№73688 5990/08.06.2011г.. В деня на сключване на договора Д.Г.М. предала за ползване на „Б.” ООД арендувания имот. Обработвали и стопанисвали овощната градина, вкл. я заявил пред ДФ „Земеделие" с цел субсидиране по мерките за подпомагане на земеделските производители. След сключване на договора възникнали пречки да ползва безпрепятствено земята. Първият ответник Р. - създавал пречки за ползване на земята с твърдение, че е преарендатор по силата на договор за преаренда от 22.12.2010г. вписан в АВ, Служба по вписванията гр.Казанлък с вх.рег №5/03.01.2011г. акт №4, т. I, парт. 2061,****** сключен между него и предишния арендатор “Г-2006” ЕООД като я заявил пред ДФ „Земеделие" с цел субсидиране по мерките за подпомагане на земеделските производители. Твърди, че сключения договор за аренда между Д.Г.М. като арендодател и “Г-2006” ЕООД като арендатор е прекратен, считано от 11.12.2010г.  С него било договорено арендно плащане в полза на арендодателя равняващо се на 100 кг. зърно за декар по средна пазарна цена за региона за съответната стопанска година, което да се извършва до 10 дни след изтичането й. На 23.11.2010г. арендодателят отправил нотариална покана до арендатора  “Г-2006” ЕООД, връчена му 24.11.2010г., с която бил даден срок до 11.12.2010г. за изпълнение на задълженията за заплащане на арендната вноска/в натура или тяхната левова равностойност/ чрез явяване на управителя на дружеството в читалището на с. Търничени за да извърши плащането. на забавените арендни вноски. В поканата било заявено поканата, че при неявяване на представителя на арендатора, арендодателят ще счита договора за прекратен на основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Твърди, че на 11.12.2010г. представител на “Г-2006” ЕООД ЕООД не се явил в читалището на с.Търничени, което било удостоверено от Нотариус Д.К. с констативен протокол. На 13.12.2010г. Д.М. подписала нотариално заверена декларация, че счита договора за аренда с „Т.- 2."ЕООД за прекратен. Прекратяването на договора било вписано в Службата по вписвания-Казанлък с вх. №787/09.02.2011 г. с акт №30, том 2, парт. 3443. Макар да знаел, че договорът за аренда е прекратен на 11.12.2010г. “Г-2006” ЕООД преарендувало земята като я е преотдало на Х.С.Р. с договор за преарендуване на земеделска земя от 22.12.2010г. вписан в АВ, Служба по вписвания- Казанлък с вх.рег.№5/03.01.2011г. акт №4, т.1, парт.2061,******. Счита, че клаузата на чл.1, ал.1, т.13 от договора за преаренда на земеделска земя от 22.12.2010г., сключен между  “Г-2006” ЕООД като преарендодател и Х.С.Р., като преарендатор, вписан в АВ, СП-Казанлък, отнасяща се до процесната земеделска земя е нищожна поради противоречие на закона. С прекратяването на договора за аренда от 25.04.2008г. били прекратени и всички права на арендатора произтичащи от него, вкл. правото му по чл.6, т.5 да преарендува целия процесната земеделска земя. Прекратяването на договора за аренда настъпило на 11.12.2010г., макар вписано на 09.02.2011г. Вписването имало единствено оповестително действие и не било част от фактическия състав на прекратяването на договора. Договорът бил прекратен чрез развалянето му от арендодателя на основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ - поради неплащане в срок дължимо арендно плащане за стопанските години 2007/2008г., 2008/2009г. и 2009/2010г.. Към момента на сключването на договора за преаренда “Г-2006” ЕООД нямал качеството на арендатор, както липсвало и необходимото писмено съгласие от арендодателя М. за преарендуване. Договорът за аренда от 25.04.2008г. бил сключен за срок от 8 години и изтича на 19.03.2016г., а договорът за преаренда бил сключен за 6 стопански години, считано от стопанската 2010/2011г., т.е срока му продължавал до 30.09.2016г. - шест месеца повече от срока, за който е сключен договора за аренда, с което клаузата на чл.1, ал.1, т.13 противоречала на чл.11, ал.2  от ЗАЗ. Счита, че не съществува правоотношение по преарендуване на процесната земеделската земя, което обосновавало и правният му интерес да иска на основание чл.537, ал.2 от ГПК да се отмени извършеното на 03.01.2011г. в АВп, Служба по вписванията гр.Казанлък вписване на акт №4, т.1, парт. 2061,******, с вх.рег№5/03.01.2011г. на несъществуващ акт-договор за преарендоване на земеделска земя от 22.12.2010г. Моли съда да приеме, че този договор е прекратен по право по отношение на процесната земеделска земя. С договора за преаренда от 22.12.2010г. бил преарендувана за временно ползване процесната земеделска земя като задължение на преарендодателя бил да осигури спокойно и безпрепятствено ползване. С прекратяване на договора за аренда от 25.04.2008г. преарендодателят загубил правото да ползва процесната земя, поради което счита, че на основание чл.30, ал.2 от ЗАЗ и преарендатора загубил това право - тъй като с прекратяването на договора за аренда се прекратявали и правата на третото лице, на което арендаторът предоставил ползването. Моли съда, да постанови решение, с което да признае за установено на основание чл.124, ал.1 от ГПК, че между “Г-2006” ЕООД и Х.С.Р. не съществува правоотношение по преарендуване на земеделската земя, представляваща овощна градина с площ 4.704 дка., шеста категория, в местността „С.”, представляваща имот №****** по плана за земеразделяне на землището на с.Т., общ.Павел Баня, при граници и съседи: имот №******- овощна градина на С.М.К.; имот № ******-овощна градина насл. на И.Г.Б.; имот №******-овощна градина на М.И.П.; имот №******- овощна градина на Ю.А.М.; имот №******- полски път на Община Павел Баня и имот №******-овощна градина на насл. на Г.К.Г. поради нищожност на договор за преарендуване на земеделска земя от 22.12.2010 г. на основание чл. 26, ал.1, пр.1-во от ЗЗД, поради противоречие с чл.11, ал.1 и 2 от ЗАЗ и да отмени на основание чл.537, ал.2 от ГПК извършеното на 03.01.2011г в АВп, Служба по вписванията гр.Казанлък вписване на. акт № 4, т.1, парт. 2061,******, с вх.рег №5/03.01.2011г. Алтернативно, ако съдът не възприеме твърденията за нищожност, моли да признае за установено, по отношение на ответниците, че договора за преарендоване на земеделска земя от 22.12.2010г., отнасяща се за овощна градина с площ 4.704 дка., шеста категория, в местността „С.”, представляваща имот №****** по плана за земеразделяне на землището на с.Т. е прекратен по право и да отмени на основание чл.537, ал.2 от ГПК извършеното на 03.01.2011г в АВп, Служба по вписванията гр.Казанлък вписване. Претендира съдебни разноски.

              В срока по чл.131 от ГПК ответниците не са подали отговори на исковата молба. В с.з. и в писмено становище ответникът Р. чрез пълномощника си, оспорва изложените в молбата обстоятелства твърдейки, че договорът за преарендоване не е нищожен и тъй като не е спазена процедурата и формата за прекратяването му и същият продължава действието си. Неоснователно било и искането за  отмяна на вписването на договора за преаренда. Моли исковете да бъдат отхвърлени. Претендира съдебни разноски.

             От събраните по делото доказателства съдът намира за установено следното:

               Представен е договор за аренда от 19.03.2008 г., с нотариална заверка на подписите рег.№4723/25.04.2008 г., вписан в АВ, СП-Казанлък на 07.05.2008 г., съгласно който Д.Г.М. в качеството на арендодател предоставила на ”Т.2.” ЕООД в качеството на арендатор земеделска земя- Овощна градина с площ 4.704 дка., шеста категория, в местност „С.”, представляваща имот №******, по плана за земеразделяне на землището на с.Т., общ. Павел Баня, за срок от 8 години.

            С нотариална покана  от името на 24 собственици на земеделски земи  в т.ч. и Д.М. управителят на “Г-2006” ЕООД е уведомен, че  той не изпълнява задълженията си по договорите, като от сключването  им  не е изплащал арендни вноски. Поради това го канят на 11.12.2010г. да се яви  в 11 часа, в читалището на с.Т., за да им заплатили дължимите вноски в натура или пари, в противен случай ще търсят правата си по съдебен ред с всички законни последици произтичащи от  неизпълнението. Освен това заявяват, че сключените с него договори трябва да се считат  развалени на  основание чл.28, ал.1 от ЗАЗ. Поканата е връчена на 24.11.2010г.  на адресата, видно от заверката на Нотариус Д.К., с район РС-Казанлък. От съставения от нотариус Д.К. констативен протокол е видно, че представител на дружеството не се явил. От приложената декларация, нот.зав. рег.№4121/13.12.2010 г. на натариус Д.К., Д.Г.М. е декларирала, че на основание чл.10 от договора във вр. с чл.28 от ЗАЗ счита  договора за аренда, сключен между нея и “Г-2006” ЕООД, вписан в Службата по вписванията- Казанлък под №16/03.01.2008г., акт 6, том 1, п. 10185  за прекратен във всичките му клаузи. Декларацията е вписана в СП-Казанлък под №787/09.02.2011г., акт 30, т.2, п.3443.

             На 22.12.2010г. “Г-2006” ЕООД като преарендодател е сключил с Х.С.Р. като преарендатор договор за преарендуване на земеделска земя за 14 бр. овощни градини в землището на с.Т. в т.ч. и за процесната овощна градина- им.№******, за срок от шест стопански години- чл.2 на договора. Договорът с нотариална заверка на подписите е вписан в Службата по вписванията Казанлък под №5/03.01.2011г., акт №4, том 1, п.2061, ******.

             Видно от договор за аренда на земeделска земя, с нот.зав. рег.№374/08.02.2011г. на нотариус Д.К., Д.Г.М. като арендодател предоставила на ищеца „Б.” ООД като арендатор за временно възмездно ползване: овощна градина с площ 4.704 дка., шеста категория, в местност „С.”, представляваща имот №******, по плана за земеразделяне на землището на с.Т., общ.Павел Баня, за срок от 6 стопански  години, считано от датата на сключването му. Договорът е вписан в Служба по вписванията -Казанлък под №1165/25.02.2011г., акт №122, том 2, п.№*****, 23943.

             Съгласно показанията на св.И.И. през 2011г. плодовете на арендуваните от „Б.”ООД земеделски земи били обрани.  През 2012г. , 2013 г. и 2014 г. ищецът почистил насажденията, но не могъл да бере орехи от масива, защото плодовете били обрани.

             По делото са представени Справка по лице на Служба по вписвания-Казанлък и писмо №0292600/8877 от 06.01.2015 г. на ДФ Земеделие.

             От така установеното съдът прави следните правни изводи:

             Съгласно императивната разпоредбата на чл.27, ал.1, т.4 от ЗАЗ  договорът  за аренда се прекратява с едностранно предизвестие в предвидените от закона случаи. В чл.29 от ЗАЗ са уредени две хипотези, при които се допуска едностранно прекратяване на договори за аренда с писмено предизвестие. Първата хипотеза е визирана в ал.1 на чл.29 от ЗАЗ „договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година като ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години и то трябва да се отправи най-късно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години”. Втората хипотеза е регламентирана в  ал.3 на чл.29, ал.3 от ЗАЗ, съгласно която ” арендаторът може да прекрати договора от началото на следващата стопанска година с писмено предизвестие, ако изпадне в трайна нетрудоспособност. Това право имат и неговите наследници, съответно правоприемници, като предизвестието трябва да се отправи не по-късно от три месеца от смъртта на арендатора, съответно от заличаването на юридическото лице.” Следователно законът предвижда едностранно прекратяване на договор за аренда само, ако е сключен без определен срок и по обективни причини, а във всички останали случай прекратяването следва да се извърши съгласно чл.28 от ЗАЗ по съдебен ред съгласно чл.28 от ЗАЗ като този смисъл е трайната практика на ВКС / в т.см.определение №399/23.06.2014 г. по ч.т.д.№4624/2013 г. на ВКС, II т. о., определение № 424/5.07.2012 г. по ч.т.д. № 316/2012 г. на ВКС, I т.о./. При срочните договори за аренда едностранно прекратяване с писмено предизвестие от всяка от страните е в противоречие на императивните правила на закона.

            В настоящия случай не е налице хипотезата на чл.29 от ЗАЗ, поради което и декларацията на арендодателя Д.Г.М. не е произвела правно действие,  а вписването е невалидно.

             Към 22.12.2010г. -датата на сключване  на договора за преарендуване на земеделската земя, договорът за аренда, сключен между Д.Г.М. и “Г-2006” ЕООД не е бил прекратен, а е действал поради което по арг.на чл.6, т.5 от същия, арендаторът “Г-2006” ЕООД е имал право да преарендува земеделската земя- овощна градина с площ 4.704 дка., шеста категория, в местност „С.”, представляваща имот №******, по плана за земеразделяне на землището на с.Т., общ.Павел Баня. Предвид изложеното не са налице предпоставките за отпадане както правата на арендатора, така и на арендодателя според чл.30, ал.2 от ЗАЗ. Договорът за преарендуване на земеделска земя е действителен тъй като е сключен в изискуемата писмена форма с нотариална заверка на подписите, вписан в нотариалните книги и не са нарушени чл.11,  ал.2  и  чл.30, ал.2 от ЗАЗ. С оглед гореизложеното съдът намира предявените искове за неоснователни, поради което следва да бъдат отхвърлени.

           Ищецът следва да заплати на ответника Х.Р. на основание чл.78, ал.3 и чл.80 от ГПК съдебни разноски в размер на 360 лв. За адвокатско възнаграждение.

         Водим от гореизложеното съдът

 

                                                                 Р  Е  Ш  И  :

 

           ОТХВЪРЛЯ предявените от „Б.” ООД, с ЕИК:********* със седалище и адрес на управление гр.С.З., ул.”Г.И.” №32 против Х.С.Р., с ЕГН-********** *** и “Г-2006” ЕООД, с ЕИК: ********* със седалище и адрес на управление  гр.Казанлък, бул.”К.Ал. Б.” №113, вх.А, ет.3, ап.31 искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК във вр. с чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД във вр. с чл.11 от ЗАЗ и чл.89, ал.1 ЗЗД във вр. с чл.30, ал.2 от ЗАЗ за установяване, че между “Г-2006” ЕООД и Х.С.Р. не съществува  правоотношение по преарендуване  на земеделска земя- овощна градина с площ 4.704 дка., шеста категория, в местност „С.”, представляваща имот №******, по плана за земеразделяне на землището на с.Т., общ.Павел Баня, при граници и съседи: имот №******- овощна градина на С.М.К.; имот № ******-овощна градина насл. на И.Г.Б.; имот №******-овощна градина на М.И.П.; имот №******- овощна градина на Ю.А.М.; имот №******- полски път на Община Павел Баня и имот №******-овощна градина на насл. на Г.К.Г., поради нищожност на договора за преарендуване на земеделска земя от 22.12.2010 г. поради противоречие със закона- чл.11, ал.1 и ал.2 от ЗАЗ, евентуално поради прекратяване на договора за преарендуване от 22.12.2010 г. по право и отмяна на вписването му, извършено в Службата по вписванията-Казанлък с вх.№5/03.01.2011г. акт №4, т.1, пар.2061, ****** като неоснователни и недоказани.

           ОСЪЖДА „Б.” ООД, с ЕИК:********* със седалище и адрес на управление гр.С.З., ул.”Г.И.” №32 да заплати на Х.С.Р., с ЕГН-********** *** на основание чл.78, ал.3 от ГПК съдебни разноски в размер на 360 лв.

 

          Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд-Стара Загора в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

 

                                                                                            Районен съдия: